Es muy habitual que varios hermanos reciban por herencia de sus padres una vivienda, siendo en ocasiones el destino de la misma la causa de importantes desencuentros, ya que al contrario que con dinero líquido su reparto es más complejo si existen desavenencias entre los herederos, unos pueden interesar venderla, otros conservarla o adquirir la parte propiedad del resto a un determinado precio que el resto considera insuficiente.
Es frecuente en las herencias de padres a hijos que estos tengan las mismas cuotas hereditarias, y en cualquier caso siempre tendrán derecho a la estricta legítima, por lo que a la hora de repartir los bienes que componen la herencia no siempre es hacer reparto entre los hermanos de tal modo que todos obtengan el 100% de la propiedad de los bienes adjudicados, un claro ejemplo es cuando existe una sola vivienda, por lo que se creará un régimen de copropiedad con participaciones indivisas.
Determinados bienes, como por ejemplo una vivienda, no son susceptibles de ser divididos por su propia naturaleza, al contrario que ocurre por ejemplo con las fincas rústicas, que siempre podrán ser segregadas en fincas más pequeñas si las nuevas tienen un tamaño que alcance la extensión de la unidad mínima de cultivo determinada para cada municipio.
Por lo tanto, para poder vender la totalidad de la vivienda todos los copropietarios han de estar de acuerdo, no obstante, uno de ellos puede vender su cuota de propiedad a un tercero, aunque el resto de los copropietarios tienen, art. 1522 del Código Civil, derecho de retracto, es decir, derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, en lugar del que adquiere, lo que supone en definitiva que el resto de los hermanos tienen un derecho de adquisición preferente.
Por tanto, si no se llega a un acuerdo sobre el destino de la vivienda, bien porque unos quieren conservar la propiedad, pero no están de acuerdo con el precio, bien porque no llegan al acuerdo de vender la vivienda y repartir el dinero, queda la opción de llevar a cabo la acción judicial de división de cosa común.
DIVISIÓN DE COSA COMÚN.
El Código Civil dispone, en su art. 400, que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo cualquiera de los copropietarios pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, es decir, cualquiera de los hermanos puede interesar poner fin al régimen de copropiedad.
En el caso de que la naturaleza del bien sea indivisible, cómo es la vivienda, si los hermanos no acuerdan que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Para llevar a cabo la división de la cosa común el art. 406 del Código Civil dispone que regirán las disposiciones para la división de herencia, y al respecto el art. 1.062 del mismo texto legal, en su párrafo segundo establece “Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.
Para llevar a cabo la venta por subasta judicial han de establecerse las reglas y condiciones que la van a regir, y en su defecto, se seguirán las disposiciones para las subastas voluntarias contenidas en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Si las partes se ponen de acuerdo en la forma de realizar el bien, se termina de consensuar las condiciones e inclusive concretar el valor del bien, sino será necesario nombrar tasador de común acuerdo. Es usual designar a las Cámaras de la Propiedad para que avalúen los bienes sobre los que se pretende la subasta.
Si no fuese logrado acuerdo en el valor se nombrará perito para ello, siendo designado, a falta de acuerdo, por el Juzgado. Las discrepancias en cuanto a las condiciones pendientes de establecer las dirime el Letrado de la Administración de Justicia, mediante resolución, sobre la que cabe recurso.
Una vez fijado el valor y las reglas, se dicta Edicto que contiene las condiciones particulares y las generales de aplicación. A continuación, se procede a la publicación de la subasta en el Portal de Subastas del BOE.
La subasta se mantendrá abierta por un plazo de 20 días en el que las partes, al igual que terceros, podrán realizar pujas, debiendo llevar a cabo el depósito establecido.
Una vez finalizada la Subasta, se aprobará el remate si la subasta ha respetado las reglas y condiciones establecidas, otorgando 40 días hábiles para que se consigne el resto del precio. Depositado el restante se dictará el Decreto de Adjudicación, el cual una vez firme, se entregará mediante testimonio por duplicado para que puedan liquidarse los tributos y ser inscrita la propiedad adquirida en el Registro de la Propiedad.
Si no se consignase el dinero, se pasará a requerir al siguiente postor que hubiese reservado su puja, concediendo el plazo de 40 días para su consignación.
Si las pujas no alcanzasen el mínimo o no fuese consignado el resto del precio en el plazo estipulado (quiebra de la subasta), la subasta se declarará desierta, pudiendo ser convocada de nuevo.
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