En los últimos años, el Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias clave sobre la posibilidad de que las comunidades de propietarios prohíban el uso de las viviendas como pisos turísticos. Este tema ha cobrado relevancia debido al aumento del alquiler turístico en zonas urbanas, lo que ha generado conflictos entre vecinos y propietarios.
A continuación, analizamos dos aspectos fundamentales tratados por el Tribunal Supremo: la prohibición de pisos turísticos mediante acuerdo unánime de modificación de los estatutos, y la posibilidad de hacerlo a través de un acuerdo por mayoría de tres quintos de los propietarios.
Prohibición mediante acuerdo unánime: modificación de los estatutos
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, hasta la reforma de la Ley sobre propiedad horizontal operada en 2019, para prohibir el uso de una vivienda como piso turístico, era necesario modificar los estatutos de la comunidad de propietarios. Este cambio debe realizarse mediante un acuerdo adoptado por unanimidad (art. 17.6 de la LPH), ya que afectaba directamente a los derechos de los propietarios sobre el uso de sus inmuebles.
El Tribunal Supremo ha ratificado en diversas sentencias que la alteración de los estatutos debe seguir este principio de unanimidad cuando se trata de limitar el uso de los inmuebles, por ejemplo, prohibiendo actividades económicas como el alquiler turístico. La razón es que las limitaciones impuestas a los derechos de propiedad requieren el consenso absoluto de todos los comuneros.
Sin embargo, esta unanimidad ha resultado difícil de obtener en muchas comunidades, especialmente cuando algunos propietarios obtienen ingresos significativos mediante el alquiler de sus viviendas a turistas. Esta barrera condujo a la modificación de la norma que, no obstante, ha resultado ambigua y ha llevado a la necesidad de interpretarla.
Prohibición mediante acuerdo por mayoría de tres quintos
Uno de los puntos más novedosos que ha abordado el Tribunal Supremo es la posibilidad de prohibir los pisos turísticos mediante un acuerdo adoptado por mayoría de tres quintos de los propietarios, una flexibilización introducida por la reforma de la LPH en 2019 (art. 17.12). Esta reforma permite que las comunidades puedan limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas con dicha mayoría, siempre que se respeten los derechos adquiridos de los propietarios que ya ejercían esa actividad previamente.
En las sentencias recientes, el Tribunal Supremo ha aclarado que las comunidades pueden, con una mayoría cualificada de tres quintos, imponer restricciones al uso de viviendas para alquiler turístico, sin necesidad de modificar los estatutos. Y entre dichas restricciones, la prohibición es legal en tanto que supone una limitación en su grado máximo. Este acuerdo será vinculante para los nuevos propietarios o aquellos que, tras la adopción del acuerdo, pretendan destinar sus viviendas al alquiler turístico.
Este tipo de acuerdos no puede tener efectos retroactivos sobre aquellos propietarios que ya estaban ejerciendo la actividad turística antes del acuerdo. Es decir, si un propietario ya tenía su vivienda destinada a alquiler turístico, este podrá seguir con dicha actividad a pesar de la restricción impuesta posteriormente.
Efectos económicos y registrales
Un aspecto importante que ha subrayado el Tribunal Supremo es la necesidad de inscribir las modificaciones en el Registro de la Propiedad para que surtan efecto frente a terceros. Si la comunidad de propietarios prohíbe los pisos turísticos mediante acuerdo de tres quintos o unanimidad, y se inscribe esta decisión en el registro, cualquier futuro adquirente de una vivienda quedará vinculado por dicha prohibición.
Además, si se imponen restricciones o cuotas especiales para los propietarios que utilicen sus viviendas como pisos turísticos (por ejemplo, por el mayor desgaste de las zonas comunes), estas también deben respetar el principio de proporcionalidad y ser aprobadas por la misma mayoría de tres quintos.
Este marco jurídico, y la interpretación que se ha hecho en la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024, de 3 de octubre, pretende equilibrar los derechos de los propietarios que desean maximizar el uso económico de sus inmuebles mediante el alquiler turístico y los intereses de la comunidad de propietarios, que buscan preservar la tranquilidad y habitabilidad de los edificios residenciales.
El impacto de esta jurisprudencia será clave en la gestión de conflictos derivados del crecimiento del alquiler turístico, especialmente en ciudades con alta demanda como Madrid, Barcelona o Valencia.
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