Las cláusulas abusivas de gastos hipotecarios por las que se hacía responsable del pago de los gatos de notario, registro, gestoría y tasación, han sido el caballo de batalla para todos los bancos que realizaban este tipo de operaciones financieras en España.
Primeramente debemos recordar el núcleo de este tipo de cláusula, que impone al consumidor la obligación de pago de los gastos arriba mencionados. Esta cláusula era una imposición de la entidad bancaria, nunca negociada y generadora de un desequilibrio entre las partes porque el abono por parte del cliente de ciertos gastos beneficia en su totalidad a la entidad bancaria, ya que sin ellos no sería posible valorar el inmueble (tasación), gestionar la documental (gestoría) o inscribir en el registro que pesa una carga hipotecaria sobre el inmueble (registro de la propiedad). Solo hay un gasto que tiene que ser satisfecho por mitades, dado que beneficia a ambas partes: el de notario.
Pues bien, tras el aluvión inicial de reclamaciones y demandas judiciales, que ha costado millones de euros a las entidades crediticias, y ha permitido la devolución a los consumidores de las cantidades indebidamente pagadas, llegamos a la situación actual, en la que surge la duda en cuanto al plazo para poder ejercitar estas acciones respecto de los bancos.
Cabe precisar que en estos casos existen dos acciones. La primera es de nulidad de la cláusula abusiva, donde se ejercita una acción de nulidad absoluta o de pleno derecho, la cual no tiene plazo de prescripción ni de caducidad, es decir, es imprescriptible y puede ser ejercitada en cualquier momento, pues lo que es nulo nunca debió producir efectos.
Tras el ejercicio de la acción de nulidad, se despliega una consecuencia que es la obligación de restituir las cantidades que indebidamente se pagaron. Esta segunda acción, a diferencia de la anterior, sí tiene un plazo de prescripción de 5 años. La controversia, y la pregunta que ha traído de cabeza a tribunales de toda España, incluso al propio Supremo, es cuándo se comienza a contar estos 5 años.
Para poder responder a esa pregunta es necesario traer a colación las últimas sentencias que se han pronunciado sobre esta cuestión, matizando o rectificando las doctrinas anteriores. En la actualidad existirían hasta tres momentos diferentes para iniciar el cómputo de plazo, compatibles entre sí, y que nos permitirían seguir reclamando de forma judicial los gastos hasta el año 2026. Esta es la doctrina que ha adoptado la Audiencia Provincial de Burgos en sus más recientes resoluciones.
También es interesante acudir a otras Audiencias, como la de Valladolid, donde este asunto se ha planteado y se resuelve de manera similar, recalcando que la fecha mínima a considerar sería la que fijó doctrina jurisprudencial sobre los efectos restitutorios, es decir, el 23 de enero de 2019, al entender que fue entonces cuando el consumidor pudo saber realmente que la cláusula insertada en su contrato podía ser nula y, en consecuencia, conocer las cantidades que podía reclamar.
De dicha doctrina, en la práctica, se desprende que es posible seguir reclamando dichos gastos hipotecarios. A tal efecto, Gamonal Abogados estudia caso por caso, y si existe viabilidad, primero remite una reclamación fehaciente a la entidad bancaria, poniendo en su conocimiento la existencia de una cláusula abusiva y la obligación de restituir las cantidades abonadas por el cliente de forma indebida.
Es importante recordar que la entidad tiene hasta dos meses para responder, pero puede que no lo haga. Si lo hace, también es posible que ofrezca al cliente una cantidad como compensación, pero que podría ser inferior a que se puede recuperar. En caso de que no conteste, o que la oferta se aleje de la cantidad que podría llegar a percibir nuestro cliente, procedemos a demandar a la entidad bancaria, para que de la forma más rápida, se proceda a devolver al consumidor las cantidades que nunca debió pagar.
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